蔡建春：加快REITs专项立法，建议明确REITs属于《证券法》规范的证券品种

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文章来源：国际金融报

2024全国两会期间，全国政协委员、上海证券交易所总经理蔡建春对《国际金融报》记者表示，今年将提交关于加快不动产投资信托基金（REITs）专项立法的提案。

党的二十大报告指出，构建现代化基础设施体系；健全资本市场功能，提高直接融资比重。目前，我国REITs市场已有首发30单、扩募4单上市，募集资金超1000亿元。实践证明，REITs产品在盘活存量资产、扩大有效投资、促进投融资良性循环、健全资产运营管理机制等方面发挥了重要作用。

蔡建春指出，我国REITs采取“公募基金＋资产支持证券”的框架，在试点阶段取得积极成效。但顶层设计的基础制度亟待完善，相关制度安排对于进一步壮大REITs市场、服务实体经济建设存在较大制约。

具体表现在：一是产品多层嵌套，交易结构较复杂，交易成本较高。二是产品运作管理机制复杂，存在多重委托代理，各方义务责任有待通过制度加以强化。三是REITs的税收支持、会计处理和投资者准入等配套制度仍需持续完善。

蔡建春表示，综合考虑业务适配性和立法便利性原则，参考境外REITs市场大多采用专项立法实践，依托《证券法》在国务院层面制定REITs专项条例，是相对现实可行的安排，该路径能全面解决REITs面临的各项制度制约，符合REITs发展规律，有利于推动REITs市场发展壮大。

在具体立法重点上，蔡建春建议，明确五方面内容：

一是明确REITs属于《证券法》规范的证券品种，对REITs的发行、交易、信息披露、投资者保护等事项予以规定，条例未规定的适用《证券法》规定。

二是明确REITs发行交易相关安排，规定REITs发行上市条件、REITs管理人管理、做市机制等事项，解决产品结构及参与机构责任义务等问题。

三是明确REITs管理架构和持有人会议机制，确定“REITs载体＋项目公司”的产品结构，参照股东大会制度，建立健全REITs持有人会议机制，解决运行管理效率问题。

四是明确REITs税收、会计处理、国有资产转让等相关配套机制，解决约束激励问题。

五是明确REITs市场的监管安排和法律责任，明确REITs发行人信息披露、募集资金使用等相关监管安排，解决法律责任主体和责任机制等问题。

开课通知

近期国家先后出台115号文、EOD实施导则、35号文等系列重磅文件，让基础设施项目的投融资方式出现了重大的变化，对未来基础设施投融资项目的谋划及落地也带来了深远的影响。为帮助各地政府（行业主管部门）、央国企及平台公司和各相关企业更好地理解和把握新政策内容和投融资模式变化，提高融资项目谋划质量，掌握新政策背景下基建投融资项目实务操作要点，更好促进项目实施及落地，拟定于2024年3月16日-17日在南京举办“ 中咨和睿基建投融资实务大讲堂（第二期）”。

展开全文

本次课将重点要围绕“两新”（新机制、新导则）及土地一二级联动开发、35号文对融资平台的影响等方面展开，包含了现阶段基建投融资政策解析、EOD项目实施导则解读与实操、PPP新机制政策理解应用与实务操作要点、全域综合整治与土地一二级开发联动投融模式、盈利模式、隐性债务规避、存量资产盘活、35号文解读及建议等基建投融资实务专题。同时，本次培训专门设置了项目“闭门研讨会”，针对基建投融资项目包装谋划及落地融资等实施中的痛点、难点及重点问题，邀请项目一线实操专家现场“把脉”，帮助解答项目实务及实操中的难题，提供具体解决方案和思路。

培训对象：

地方政府相关职能部门、经开区、园区管委会；国企、央企、、民企、土地一级开发公司、城投公司、城市更新投资集团、房地产开发公司等项目参与主体；金融机构会计师事务所、咨询公司、项目管理公司、律师事务所、基金公司、投资银行等专业机构。

（一）学习了解2024年基建投融资政策

（二）掌握现阶段我国片区开发的核心要素

（三）掌握片区开发不同模式的实务操作要点

（四）掌握片区开发土地出让金使用的合规要点

（五）掌握片区开发一二三级联动的操作要点

（六）全面掌握PPP“新机制”的实质及要领

（七）学习掌握特许经营项目实操要点及实务案例

（八）系统掌握生态环境导向的开发（EOD）实施导则核心要点

（九）学习掌握现阶段“新实施导则”背景下EOD项目操作实务关键

（十）深入了解掌握新导则要求下EOD项目《实施方案》编制要点

（十一）掌握土地综合整治、土地一二级联动做地模式、要点、协议、价格、博弈、退出、风险、收益

（十二）掌握土地用途变更（变性）前提、方法、技巧、周期、费用、风险、展望、收益

（十三）系统了解集体土地开发做地模式、操作模式、规划、布局、实施、验收、入市、流程等内容

（十四）了解掌握35号精神实质及防范未来风险

培训特色：

（一）理论+实务

每位老师的讲授都是在政策理论的基础上，紧密结合自身的项目实务经验，分享丰富的项目实操技巧。

（二）授课+实战

本次讲座将在授课的同时，现场举办“闭门研讨会”，给学员开设“项目门诊”，每位学员可根据自己的项目实际需求，带着项目资料，带着项目问题，由资深项目实战专家当场给予项目的实施思路及初步解决方案。

培训费用：

收费标准A：2500元/人（含资料、电子课件、场地、培训期间两顿午餐、一顿晚餐），内容为第一天、第二天的专题讲座；

收费标准B：3500元/人（含资料、电子课件、场地、培训期间午餐），内容为第一天、第二天的专题讲座、第一天晚上的项目“闭门研讨会”。

培训时间：

3月16-17日 南京

报名方式：

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